ART e RRT em Reformas de Apartamentos: Quando É Obrigatório e Como o Síndico Deve Fiscalizar

Em 6 de maio de 2025, parte do Edifício Kátia Melo, em Jaboatão dos Guararapes (PE), desabou. O prédio havia sido interditado pela Defesa Civil menos de 48 horas antes, após moradores relatarem rachaduras progressivas. A investigação do CREA-PE revelou que ao menos quatro apartamentos passaram por reformas estruturais sem qualquer acompanhamento técnico — em um deles, uma parede foi removida para "ampliar a sala". O resultado foi o colapso parcial de um edifício inteiro, com dezenas de famílias desabrigadas.

Esse caso não é isolado. Vídeos que circularam nas redes sociais em 2025 mostram moradores removendo pilares de sustentação de prédios residenciais porque "atrapalhavam a vista" ou "ocupavam espaço". O que parece uma decisão individual tem consequências coletivas devastadoras — e é exatamente para prevenir esse tipo de situação que existe a obrigatoriedade da ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) e do RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) em reformas de apartamentos.

O Que São ART e RRT?

A ART é o documento emitido por engenheiros civis registrados no CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia). O RRT é o equivalente para arquitetos e urbanistas registrados no CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo). Ambos têm o mesmo valor legal e funcionam como um "atestado de responsabilidade técnica": ao assinar o documento, o profissional declara que está tecnicamente responsável pela obra e que ela foi planejada de forma segura.

A diferença entre os dois é a área de atuação:

Na prática, muitas reformas exigem os dois documentos — o arquiteto assina o projeto e o engenheiro assina a execução estrutural.

Quando a ART/RRT É Obrigatória em Reformas?

A ABNT NBR 16.280:2015 é a norma técnica que regulamenta reformas em edificações e define quando a apresentação de ART ou RRT é obrigatória. De forma objetiva:

Reformas que DISPENSAM ART/RRT

• Pintura interna de paredes e tetos (sem lixamento excessivo)
• Troca de espelhos de tomadas e interruptores
• Pequenos reparos em gesso ou molduras
• Instalação de redes de proteção em janelas e sacadas
• Troca de louças sanitárias (sem alterar tubulação)

Reformas que EXIGEM ART/RRT

• Demolição ou abertura de paredes (mesmo que aparentemente não estruturais)
• Alterações em instalações elétricas (quadro de distribuição, fiação)
• Alterações em instalações hidráulicas e de gás
• Instalação de ar-condicionado (perfuração de laje ou parede)
• Troca de piso com uso de martelete ou equipamento vibratório
• Envidraçamento de sacadas
• Qualquer intervenção que gere entulho ou sobrecarga
• Obras que possam afetar a estrutura, vedação ou impermeabilização

Regra prática: Se a reforma envolve quebrar, perfurar, remover ou alterar qualquer elemento além do acabamento superficial, a ART/RRT é obrigatória.

Casos Reais: Quando a Falta de ART Custou Caro

Caso 1 — Edifício Kátia Melo (Jaboatão dos Guararapes/PE, 2025)

O caso mais emblemático dos últimos anos. Ao menos quatro moradores realizaram reformas com mudança de layout interno sem laudo de engenharia. Em um dos apartamentos, uma parede estrutural foi removida para ampliar a sala de estar. O CREA-PE confirmou que nenhuma das obras foi comunicada ao conselho. O prédio, do tipo "edifício-caixão" — sistema construtivo em que todas as paredes são estruturais —, não suportou as alterações. Resultado: colapso parcial, demolição total do edifício e dezenas de famílias desabrigadas. Nenhuma vítima fatal, por sorte.

Lição: Em edifícios-caixão (construídos antes dos anos 2000, especialmente no Nordeste), qualquer rasgo em parede — mesmo para passar um fio de ar-condicionado — pode comprometer a estrutura. Sem ART, o síndico não tem como saber se a parede é estrutural.

Caso 2 — Proprietária de Cobertura Condenada (Rio Grande do Norte, 2025)

Uma proprietária de cobertura realizou uma reforma sem apresentar ART ao condomínio. As obras alteraram a impermeabilização da laje, causando infiltrações severas no apartamento imediatamente abaixo. O TJRN condenou a proprietária a pagar os danos materiais ao vizinho, além de multa condominial e danos morais. O condomínio também foi responsabilizado subsidiariamente por não ter fiscalizado a obra.

Lição: A omissão do síndico em exigir ART pode tornar o condomínio corresponsável pelos danos causados pela reforma irregular.

Caso 3 — Morador Remove Pilar de Prédio (Caso Viral, 2025)

Um vídeo amplamente compartilhado em 2025 mostrou um morador demolindo um pilar de sustentação de um prédio residencial, alegando que "atrapalhava a vista". O caso gerou intervenção imediata da Defesa Civil, interdição do apartamento e ação judicial contra o morador por colocar em risco a coletividade. O síndico que não havia exigido ART e não fiscalizou a obra também foi notificado.

Lição: A remoção de pilares e vigas sem projeto estrutural aprovado configura crime de dano qualificado (art. 163 do Código Penal) e pode resultar em responsabilidade criminal tanto do morador quanto do síndico omisso.

A Responsabilidade do Síndico: O Que Diz a Lei

O art. 1.348, V, do Código Civil determina que compete ao síndico "diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores". Isso inclui fiscalizar reformas que possam comprometer a segurança estrutural do edifício.

A NBR 16.280 vai além: ela estabelece que o síndico é o responsável por:

1. Receber e analisar o plano de reforma apresentado pelo condômino
2. Verificar se a ART/RRT está devidamente registrada no CREA/CAU
3. Comunicar os demais moradores sobre a obra (datas, horários, natureza)
4. Fiscalizar a execução para garantir que está dentro do aprovado
5. Arquivar toda a documentação técnica da reforma

Se o síndico permite uma obra sem ART e essa obra causa danos — infiltrações no vizinho, fissuras na estrutura, ou, no pior cenário, um colapso —, ele pode ser responsabilizado pessoalmente por omissão, com base no art. 1.348 do CC e no art. 186 (responsabilidade civil por negligência).

Atenção: O síndico não pode proibir obras por razões pessoais ou arbitrárias. Se a documentação está correta e ele nega a autorização sem justificativa técnica, comete ilícito civil. O poder de embargo existe para proteger a coletividade, não para exercer controle sobre o condômino.

Como o Síndico Deve Fiscalizar: Passo a Passo

Antes da Obra

1. Exigir o Plano de Reforma O condômino deve apresentar ao síndico, com antecedência mínima de 72 horas (ou conforme regimento interno):

• Descrição detalhada das obras a serem realizadas
• ART ou RRT registrada no CREA/CAU (verificável pelo número de registro)
• Projeto técnico assinado pelo responsável (para obras estruturais)
• Cronograma previsto

2. Verificar a Autenticidade da ART/RRT Nunca aceite cópia simples. A ART pode ser verificada no site do CREA do estado. O RRT pode ser verificado no site do CAU/BR. Ambos os sistemas permitem consulta pelo número do documento.

3. Comunicar os Condôminos Informe por circular ou aplicativo de gestão: natureza da obra, apartamento, datas previstas e horários de execução. Isso protege o síndico e cria um registro formal.

Durante a Obra

4. Vistoriar Periodicamente Para obras de maior porte, o síndico (ou engenheiro contratado pelo condomínio) deve realizar vistorias periódicas para verificar se a execução está dentro do projeto aprovado.

5. Agir Imediatamente em Caso de Irregularidade Se identificar que a obra está extrapolando o projeto aprovado — demolindo paredes não previstas, por exemplo —, o síndico deve:

• Notificar o condômino por escrito
• Embargar a obra (impedir entrada de materiais e trabalhadores)
• Registrar tudo em ata ou livro de ocorrências
• Consultar o advogado do condomínio para medidas judiciais se necessário

Após a Obra

6. Arquivar a Documentação Toda a documentação técnica (ART/RRT, projeto, cronograma, comunicados) deve ser arquivada pelo prazo mínimo de 5 anos. Em caso de ação judicial futura, essa documentação é a principal prova de que o síndico agiu corretamente.

Tabela Resumo: O Que Exigir em Cada Tipo de Reforma

Penalidades para o Condômino que Reforma sem ART

O condômino que realiza obra sem apresentar ART/RRT ao síndico está sujeito a:

• Multa condominial conforme regimento interno (geralmente de 1 a 5 vezes o valor da cota condominial)
• Embargo imediato da obra pelo síndico
• Ação de Nunciação de Obra Nova: ação judicial para paralisar a reforma e obrigar o desfazimento
• Responsabilidade civil por danos causados a vizinhos ou às áreas comuns
• Responsabilidade criminal se a obra colocar em risco a coletividade (art. 256 do Código Penal — crime de inundação ou desabamento)
• Perda da garantia em prédios novos: qualquer alteração sem RRT anula a garantia da construtora

O Que Fazer se o Síndico se Recusar a Autorizar uma Obra Documentada?

Se o condômino apresentou toda a documentação correta (ART/RRT, projeto, cronograma) e o síndico se recusa a autorizar sem justificativa técnica, o morador pode:

1. Enviar notificação extrajudicial ao síndico exigindo resposta formal
2. Levar a questão à assembleia condominial
3. Ingressar com ação judicial para obrigar a autorização, com pedido de tutela de urgência

A recusa injustificada do síndico configura abuso de direito e pode gerar responsabilidade civil para o condomínio.

Conclusão: ART Não É Burocracia — É Proteção Coletiva

O caso do Edifício Kátia Melo é um alerta que não pode ser ignorado. Uma reforma que parece simples — "só vou ampliar a sala" — pode comprometer a estrutura de um edifício inteiro e colocar dezenas de famílias em risco. A ART/RRT não é uma exigência burocrática: é a garantia de que um profissional habilitado analisou a obra, verificou os riscos e assumiu a responsabilidade técnica pelo que está sendo feito.

Para o síndico, exigir a documentação não é opcional — é uma obrigação legal. Para o condômino, contratar um profissional e registrar a ART/RRT é, antes de tudo, uma questão de responsabilidade com os vizinhos. Em um condomínio, as paredes são compartilhadas — e os riscos, também.